民国房地产的管理难 国父孙中山提出不动产登记

武侠名家金庸的小说《碧血剑》里有这么一段情节：

仙都派高手闵子华不服新出道的袁承志，非要跟他比武，袁被迫答应。双方约定用房子当赌注：假如袁承志得胜，闵子华就得把自己在南京城里新买的一所大house送给小袁。

协议达成，比武开始。出身名门的小说主人公袁承志——金庸称他是明末大将袁崇焕之子——武功出众，技压群雄，三招两式就把闵子华及其师弟打得口服心服。闵没办法，愿赌服输，只能乖乖地把南京那处房产的房契交给袁承志，灰溜溜地搬走了。

阔人豪赌，当房子当赌注，这事儿并不稀奇。稀奇的是输掉房子以后，闵子华并没有跟袁承志办过户手续，直接交房契就完事了。房契是什么东西？无非就是一张购房合同，合同上写的还是原业主闵子华的名字，怎么能当成袁承志这个新业主的产权证明呢？如果袁比较懂行，应该赶紧让闵陪他去趟大明南京城的房管局，把房本儿过户到自个名下才对啊！

古代中国并没有房管局，也没有房本儿，古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户。买卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案，这就行了。

想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到清朝末年。契税税率一直在变，最低2%（北宋仁宗即位时，1022年），最高9%（清康熙平三藩时，1673~1681年），再加上各种各样的附加税，最多能占购房款的16%。也就是说，你花100万元买了一套房，光过户可能就得花掉16万元！

为了省下这笔钱，古人买房往往不过户，但遇到购房纠纷会非常麻烦。假如原卖家的子孙横行霸道，几十年后，找现在的业主（也许是已转过好几道手的买家）要房子，后者连个有力的证据都拿不出来。所以，从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一来可以减少纠纷，二来还能增加政府的契税收入。

问题是，过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一届，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢。官府的存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契也弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的？谁拳头硬就是谁的！

翻翻《名公书判清明集》（南宋中后期官府诉讼判决书及公文的分类汇编），再翻翻《三言二拍》（明代传奇短篇小说集），房产纠纷俯拾皆是，史不绝书，把父母官搞得头大如斗，其中的关键原因，就是交易混乱，产权不明，档案管理太落后。

进入民国，国父孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处（或登记局）先审查，后公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，并发给业主一张《不动产登记证》。

1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的，现抄录如下：

“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度，已经印发过十几万张传单，对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年四月一日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”

这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处，也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋，千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢？那时候的做法特别简单，法院不去估价，完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱。

有人会说了：既然报多少就是多少，那我为了少缴费，就使劲往少里报，我的房子价值100万元，我只报100元好了。你可千万别这样！因为孙中山先生给民国每一部《土地法》都定下一个基调：只要业主申报的房价明显低于市价，政府就有权按照你自愿申报的价格，强行征收你们家房子，那可就亏大了。